Рэфінансаванне іпатэкі ў асноўным азначае, што вы мяняеце старую іпатэку на новую і, магчыма, на новы баланс.
Калі вы рэфінансуеце іпатэку, ваш банк або крэдытор выплачвае вашу старую іпатэку па новай; гэта прычына таго, рэфінансавання да тэрмін.
Большасць пазычальнікаў выбіраюць рэфінансаванне, каб знізіць працэнты і скараціць тэрмін пагашэння, або скарыстацца магчымасцю канвертаваць частку ўласнага капіталу, які яны зарабілі ў сваім доме, у грашовыя сродкі.
Ёсць два асноўных тыпу рэфінансавання: стаўка і тэрміновае рэфінансаванне і рэфінансаванне па наяўных сродках.
Што такое рэфінансаванне?
Рэфінансаванне - гэта працэс замены існуючай іпатэкі на новую. Звычайна людзі рэфінансуюць сваю іпатэку, каб знізіць штомесячныя выплаты, знізіць працэнтную стаўку або змяніць праграму крэдытавання з іпатэкі з рэгуляванай стаўкай на іпатэку з фіксаванай стаўкай. Акрамя таго, некаторым людзям неабходны доступ да грашовых сродкаў для фінансавання праектаў рамонту жылля або для пагашэння розных даўгоў, і яны будуць выкарыстоўваць свой уласны капітал для атрымання грашовага рэфінансавання.
Незалежна ад вашай мэты, фактычны працэс рэфінансавання працуе гэтак жа, як і пры падачы заяўкі на атрыманне першай іпатэкі - вам трэба будзе знайсьці час, каб вывучыць вашыя варыянты крэдыту, сабраць правільныя фінансавыя дакументы і падаць заяву аб рэфінансаванні іпатэкі. перш чым яго можна зацвердзіць.
Перавагі хатняга рэфінансавання
Ёсць некалькі прычын рэфінансаваць іпатэку. Некаторыя з магчымых пераваг ўключаюць:
- Паменшыць штомесячны плацёж *. Згодна Даследаванне , сярэдні ўласнік жылля можа зэканоміць 160 даляраў і больш у месяц з дапамогай рэфінансавання. З меншай штомесячнай выплатай вы можаце накіраваць зберажэнні на іншыя даўгі і іншыя выдаткі або прымяніць гэтыя зберажэнні да штомесячнай выплаты па іпатэцы і хутчэй пагасіць крэдыт.
- Ліквідаваць прыватнае іпатэчнае страхаванне (PMI). Некаторыя ўладальнікі жылля, якія маюць дастатковы ўласны капітал або ўласны капітал, не будуць абавязаны плаціць па іпатэчным страхаванні, што знізіць іх агульны штомесячны плацёж.
- Скараціце тэрмін крэдыту. Для ўласнікаў жылля, якія ўзялі іпатэку ў пачатку сваёй кар'еры, 30-гадовая іпатэка магла мець большы фінансавы сэнс. Але для тых, хто хоча пагасіць іпатэку раней, скарачэнне тэрміну крэдыту можа стаць прывабным варыянтам.
- Змена іпатэкі з рэгуляванай стаўкай на крэдыт з фіксаванай стаўкай. Калі ў вас ёсць іпатэка з рэгуляванай стаўкай, ваш плацёж можа змяняцца ўверх ці ўніз пры змене працэнтных ставак. Пераход на крэдыт з фіксаванай стаўкай з надзейнымі і стабільнымі штомесячнымі выплатамі можа даць уласнікам жылля бяспеку ведаць, што іх аплата ніколі не зменіцца.
- Кансалідуйце сваю першую крэдытную лінію па іпатэцы і ўласным капітале (HELOC). Ператварыўшы іх у адзіны штомесячны плацёж, вы можаце спрасціць свае фінансы і засяродзіцца на адзіным доўгу. HELOC часта маюць рэгуляваныя стаўкі, таму рэфінансаванне па крэдыце з фіксаванай стаўкай можа зэканоміць вашыя грошы ў доўгатэрміновай перспектыве.
- Выкарыстоўвайце ўласны капітал у сваім доме, каб атрымаць наяўныя грошы. З павелічэннем кошту дома ў вас можа быць дастаткова ўласнага капіталу, каб атрымаць рэфінансаванне пры вывадзе грошай. Гэтыя грошы можна выкарыстоўваць для фінансавання добраўпарадкавання дома, пагашэння запазычанасці або фінансавання буйных пакупак.
Рызыкі рэфінансавання крэдыту
У залежнасці ад вашых мэтаў і фінансавага становішча рэфінансаванне не заўсёды можа быць лепшым варыянтам. Хоць рэфінансаванне прапануе мноства пераваг, вам таксама прыйдзецца ўзважыць рызыкі.
Напрыклад, рэфінансаванне іпатэкі звычайна аднаўляе працэс пагашэння. Такім чынам, калі ў вас ёсць пяць гадоў на пагашэнне 30-гадовага крэдыту і вы вырашыце ўзяць новую 30-гадовую іпатэку, вы будзеце плаціць па іпатэцы на працягу 35 гадоў. Для некаторых уладальнікаў жылля гэта добры план, але калі ў вас ужо ёсць, скажам, 10 ці 20 гадоў па іпатэцы, пажыццёвы працэнт можа не каштаваць дадатковых выдаткаў.
У гэтых выпадках многія ўладальнікі жылля рэфінансуюць па кароткатэрміновым крэдыце, які не падоўжыць іх іпатэчныя выплаты, напрыклад, па іпатэцы на 20 або 15 гадоў (якая таксама часта прапануе больш нізкія стаўкі, чым 30-гадовыя крэдыты).
Як правіла, рэфінансаванне з'яўляецца добрым варыянтам, калі новая працэнтная стаўка ніжэйшая за працэнтную стаўку па бягучай іпатэцы, а агульная сума зберажэнняў перавышае кошт рэфінансавання. Напрыклад, калі ў вас засталося 390 000 долараў па крэдыце 400 000 долараў пад 4,25%, замена бягучай іпатэкі на 3,75% можа прывесці да эканоміі ў 162 долары ў месяц у параўнанні з папярэднім крэдытам. *
* Пры рэфінансаванні існуючай пазыкі вашы агульныя фінансавыя выдаткі могуць быць вышэй на працягу ўсяго тэрміну пазыкі.
Частыя пытанні аб рэфінансаванні
Перш чым вырашыцца на рэфінансаванне, важна падрыхтавацца. Каб ацаніць вашу гатоўнасць да рэфінансавання, разгледзьце наступныя пытанні.
Ці павінен я рэфінансаваць, калі я планую пражыць у сваім доме яшчэ некалькі гадоў?
Гэтак жа, як і калі вы першапачаткова куплялі свой дом, вам прыйдзецца плаціць зборы, падаткі і выдаткі на закрыццё па іпатэцы рэфінансавання. Важна вызначыць, колькі часу зойме разрыў нават пры рэфінансаванні іпатэкі. Пункт бясстратнасці - гэта момант, калі штомесячныя зберажэнні, створаныя пры рэфінансаванні іпатэкі, перавышаюць выдаткі на рэфінансаванне.
Па дадзеных Бюро абароны фінансавых правоў спажыўцоў, вам трэба ўлічыць, колькі часу спатрэбіцца на штомесячныя зберажэнні, каб пагасіць выдаткі на рэфінансаванне. Праглядзіце выніковыя выдаткі, якія вы заплацілі па першапачатковым крэдыце на жыллё. Выдаткі на рэфінансаванне могуць быць прыкладна аднолькавымі. Агульнае эмпірычнае правіла - дзейнічаць толькі ў тым выпадку, калі новая працэнтная стаўка зэканоміць гэтую суму прыкладна на два гады (іншымі словамі, калі вы выйдзеце на баланс прыкладна праз два гады).
Таму абавязкова разлічыце і зразумейце, як новы крэдыт паўплывае на вас.
Як рэфінансаванне ўплывае на маю крэдытную ацэнку?
Ваша крэдытная ацэнка не толькі дапамагае вызначыць зацвярджэнне рэфінансавання іпатэкі, але і вызначае працэнтную стаўку, якую прапануе ваш крэдытор. Прасцей кажучы, чым вышэйшы ваш крэдытны рэйтынг, тым ніжэйшая ваша працэнтная стаўка.
Напрыклад, пазычальнік з сярэдняй сумай крэдыту 250 000 долараў і крэдытнай ацэнкай 640 можа выплачваць працэнтныя выплаты на 2500 долараў у год больш, чым пазычальнік з крэдытнай ацэнкай 760 . Калі ваш крэдытны рэйтынг знізіўся з моманту атрымання іпатэкі, вы можаце разлічваць на больш высокія стаўкі, што можа звесці на нішто любыя патэнцыйныя выгады ад рэфінансавання.
Які астатак балансу па маёй пазыцы?
Перад падпісаннем новай іпатэкі вам трэба будзе ацаніць бягучы баланс крэдыту. Калі вам зараз 15-гадовы 30-гадовы крэдыт, вы можаце вывучыць магчымасці рэфінансавання з меншым тэрмінам. Гэта мае сэнс для многіх уласнікаў жылля, паколькі дазваляе ім скарыстацца гістарычна нізкімі стаўкамі, не зацягваючы дату выплаты, што часта можа прынесці істотную эканомію. *
Мне патрэбна гнуткасць або жорсткі графік выплат?
Звычайнае выкарыстанне рэфінансавання - скарачэнне тэрміну крэдыту і яго хутчэйшая выплата. Калі бягучыя працэнтныя стаўкі па іпатэчным крэдыце ніжэйшыя за вашу бягучую працэнтную стаўку, звычайна ёсць аналагічная сума штомесячных плацяжоў пры адначасовым скарачэнні іпатэчных гадоў.
Напрыклад, уладальнікі жылля з 30-гадовай іпатэкай могуць рэфінансаваць у 15-гадовы крэдыт. Гэта можа быць выдатным выбарам, але варта ўлічыць:
Па -першае, большасць крэдытораў дазволіць вам рана пагасіць іпатэку. Такім чынам, калі вы хочаце пагасіць 30-гадовы крэдыт за 15 гадоў дадатковымі плацяжамі, вы можаце зрабіць гэта. Гэта можа дапамагчы вам хутчэй пабудаваць асноўную суму і зэканоміць на выплаце працэнтаў. Калі абставіны мяняюцца і час становіцца цяжкім, вы можаце вярнуцца да першапачатковага 30-гадовага пагаднення.
З іншага боку, 15-гадовы крэдыт у цэлым прапануе яшчэ большую эканомію працэнтаў, а таксама можа дапамагчы вам хутка будаваць уласны капітал, так што вы можаце валодаць сваім домам бясплатна і без аплаты раней, чым пазней.
Ці даступна рэфінансаванне па крэдытах FHA, VA, Jumbo або USDA?
Так, у залежнасці ад вашай бягучай сітуацыі, адзін з гэтых варыянтаў можа мець для вас сэнс. Акрамя таго, калі ў вас у цяперашні час ёсць звычайны крэдыт, FHA, VA, Jumbo або USDA, даступныя варыянты, якія ўключаюць у сябе некалькі спрошчаных праграм рэфінансавання. Спрошчаныя праграмы рэфінансавання прапануюць спрошчаны працэс зацвярджэння за кошт скарачэння або ліквідацыі многіх даходаў, крэдытаў або адзнак, якія ўваходзяць у стандартныя праграмы рэфінансавання.
Праграма аптымізацыі VA называецца Рэфінансаванне зніжэння працэнтных ставак або IRRRL. Важна адзначыць, што аптымізаваныя крэдыты на рэфінансаванне не дазваляюць здымаць наяўныя грошы. Акрамя таго, як і іншыя варыянты рэфінансавання, спрошчаныя крэдыты для рэфінансавання могуць дадаць да агульнай сумы кошту крэдыту.
Ці прыйшоў час для рэфінансавання?
У рэшце рэшт, вельмі важна прагледзець лічбы, каб даведацца, ці мае сэнс рэфінансаванне. Нават калі вы не мелі магчымасці рэфінансаваць у мінулым, крэдытныя праграмы і стаўкі заўсёды змяняюцца. Гэтыя змены разам з павелічэннем кошту дома на розных рынках могуць дазволіць вам знізіць стаўку або штомесячныя плацяжы.
Але вы не павінны рабіць гэта ў адзіночку! Крэдытныя агенты PennyMac заўсёды гатовыя адказаць на вашы пытанні і правесці вас на шляху да паспяховага рэфінансавання.
Стаўка і тэрмін рэфінансавання
У рэфінансавання стаўка і тэрмін, вы звычайна атрымліваеце новую іпатэку з больш нізкай працэнтнай стаўкай, а таксама, магчыма, больш кароткі тэрмін аплаты (30 гадоў зменена на 15 гадоў).
З нядаўнімі гістарычна нізкімі працэнтнымі стаўкамі рэфінансаванне 30-гадовай іпатэкі ў 15-гадовую іпатэку можа прывесці да штомесячных выплат, аналагічных першапачатковай пазыцы. Гэта звязана з меншай колькасцю працэнтаў, якія вы заплацілі б па сваёй новай іпатэцы, хоць 15-гадовыя іпатэчныя выплаты звычайна перавышаюць 30-гадовыя крэдыты.
У праўдзе аб іпатэцы гаворыцца, што важна пераканацца, што вы знайшлі свой пункт бясстратнасці, перш чым прыняць рашэнне аб рэфінансаванні бягучай іпатэчнай стаўкі. Гэта па сутнасці, калі выдаткі рэфінансавання кампенсуюцца за кошт найменшых штомесячных выплат па іпатэцы.[1].
Рэфінансаванне з зняццем наяўных грошай
Пры рэфінансаванні высновы можна рэфінансаваць да 80 працэнтаў бягучага кошту вашага дома наяўнымі. Вось чаму гэта называецца рэфінансаваннем пры вывадзе грошай. Так, дапусцім, ваш дом ацэньваецца ў 100 000 долараў, а вы абавязаны па крэдыце 60 000 долараў. Ваш банк або крэдытор могуць даць вам, як кваліфікаванаму пазычальніку, $ 20 000 наяўнымі, што зробіць вашу новую іпатэку $ 80 000.
Пры рэфінансаванні пры вывядзенні сродкаў вы не заўсёды эканоміце грошы шляхам рэфінансавання, але вы атрымліваеце форму крэдыту з меншымі працэнтамі ад неабходных грашовых сродкаў. Прычынамі рэфінансавання грашовых сродкаў можа быць тое, што вы, магчыма, захочаце выкапаць новы басейн для пенсіі на заднім двары або паехаць у адпачынак мары.
Майце на ўвазе, што ўзяцце іпатэчнага крэдыту павялічвае суму вашай закладу[2]. Гэта можа азначаць большыя і / або больш доўгатэрміновыя выплаты. Памятайце, што гэта не бясплатныя грошы, і вы павінны вярнуць іх крэдытору.
Рашэнне аб рэфінансаванні іпатэкі - гэта не тое, што трэба ўспрымаць легкадумна. Разгледзім кошт рэфінансавання ў параўнанні з эканоміяй узамен. Пагаворыце з фінансавым планавальнікам, калі вас турбуе пытанне аб тым, ці варта рэфінансаваць, разам з іншымі даступнымі вам варыянтамі.
Змест
- Што такое рэфінансаванне?
- Перавагі хатняга рэфінансавання
- Рызыкі рэфінансавання крэдыту
- Частыя пытанні аб рэфінансаванні
- Ці павінен я рэфінансаваць, калі я планую пражыць у сваім доме яшчэ некалькі гадоў?
- Як рэфінансаванне ўплывае на маю крэдытную ацэнку?
- Які астатак балансу па маёй пазыцы?
- Мне патрэбна гнуткасць або жорсткі графік выплат?
- Ці даступна рэфінансаванне па крэдытах FHA, VA, Jumbo або USDA?
- Ці прыйшоў час для рэфінансавання?
- Стаўка і тэрмін рэфінансавання
- Рэфінансаванне з зняццем наяўных грошай